Bail à loyer: l'impossible marche arrière

  • Bail à loyer: l'impossible marche arrière

  • J’ai envoyé mon congé à ma régie il y a de cela quelques jours. Néanmoins, le propriétaire de mon futur logement a décidé d’annuler le rendez-vous lors duquel je devais signer mon nouveau bail. Je me retrouverai donc sans logement d’ici peu! J’aimerais savoir s’il est possible d’annuler ma résiliation dans la mesure où le propriétaire de mon ancien appartement entend entreprendre des travaux avant de le remettre en location.

    A. Genève

  • Le contrat de bail prend théoriquement fin sans congé à l’expiration de la durée convenue, mais les contrats prévoient généralement qu’en cas de silence des parties à l’échéance, le bail se prolongera tacitement pour une durée indéterminée. Sauf disposition contractuelle contraire, l’art. 266c du Code des obligations (CO) précise alors qu’il est possible de résilier le bail d’un logement moyennant un préavis de trois mois pour la fin d’un trimestre de bail.

    Si le congé est donné de mauvaise foi par l’une des parties, il pourra être contesté par l’autre. Le locataire, étant légalement considéré comme la partie faible au contrat, bénéficie d’une protection accrue. En effet, l’art. 271a CO établit une liste de situations qui entrainent l’annulabilité du congé donné par le bailleur, au nombre desquels figurent le but d’imposer une modification unilatérale défavorable au locataire ou les représailles contre celui qui fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; tel est présumé être le cas du congé donné pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail.

  • En l’occurrence, vous avez résilié votre bail de votre plein gré pour un nouveau logement. Dès lors que votre bailleur a pris acte de votre congé, il est trop tard pour le rétracter et il n’est pas possible d’agir en annulation de celui-ci, ni d’obliger le propriétaire à vous réattribuer le logement que vous avez décidé de quitter s’il refuse de discuter à l’amiable de cette situation inconfortable.

    En revanche, la question pourrait se poser de la responsabilité précontractuelle de votre nouveau bailleur. Cette responsabilité repose sur l’idée que l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et impose à ceux-ci des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement et conformément à leurs véritables intentions. Pour qu’une telle responsabilité soit admise par les tribunaux, quatre conditions doivent être réunies : des négociations ont débuté ; une des parties éveille chez l’autre l’espoir que l’affaire sera conclue ; cet espoir est illusoire car la partie qui l’a suscité agit contrairement à ses véritables intentions ; un dommage est ainsi causé. Toutefois ces éléments peuvent se révéler ardus à prouver et la jurisprudence admet très restrictivement de telles prétentions.


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